La zonizzazione è una restrizione legislativa sul modo in cui può essere utilizzata la terra. Attraverso la pianificazione e lo sviluppo della comunità, la legislazione sulla zonizzazione aiuta i governi locali a preservare i valori della proprietà e prevenire l'uso improprio della terra, rendendo così le comunità il più funzionali e sicure possibile.
Se la zonizzazione non esistesse, un negozio di pornografia o armi potrebbe aprire la porta accanto a una scuola, un asilo o un grande parco giochi, oppure un grande supermercato potrebbe essere costruito in una strada residenziale.
La zonizzazione è un processo legislativo che classifica i terreni o le aree urbane di proprietà privata in diverse zone industriali, commerciali, residenziali o agricole in base all'uso specifico del suolo. Ogni zona ha limiti alla sua densità, dimensione delle proprietà, tipi di edifici consentiti, loro ubicazione, quali tipi di animali sono ammessi o vietati, ecc.
Una mappa di zonizzazione del villaggio di Newton in Ohio, Stati Uniti. Ogni colore ti dice cosa può e non può essere costruito in quell'area. (Immagine: newtownohio.gov)
È una tecnica di pianificazione territoriale, uno strumento di pianificazione urbana utilizzato dagli enti locali in tutte le economie avanzate e in molte economie emergenti.
Zonning che designa le zone mappate
La parola zonizzazione deriva dalla pratica di designare zone mappate che regolano la progettazione, l'uso, la forma e la compatibilità dello sviluppo. La legislazione sulla zonizzazione è generalmente emanata come statuto in materia di procedure. In alcune nazioni, tra cui Germania e Canada, i piani devono aderire alla pianificazione e alle dichiarazioni politiche regionali, statali o provinciali.
Esistono molti diversi tipi di zonizzazione; form-based si concentra sulla forma degli edifici e su come si adatta (o meno) agli edifici della strada, mentre use-based si concentra sulla separazione dell'uso del suolo. Alcune legislazioni si concentrano su una combinazione dei due tipi.
L'Università del Wisconsin Eau Claire fornisce alcuni esempi negli Stati Uniti: una zona residenziale R-1 probabilmente consentirà solo case unifamiliari, ma non complessi di appartamenti o duplex. Una zona commerciale C-1, tuttavia, consentirà solo determinati usi commerciali o industriali in una giurisdizione, mentre consentirà una combinazione di alloggi e attività commerciali in un'altra giurisdizione.
Se vuoi allevare capre nel tuo cortile, controlla prima quali sono le leggi sulla zonizzazione per la tua zona.
All'interno di ogni categoria generale ci sono divisioni più strettamente definite. Una zona residenziale può essere segregata in una zona separata per case unifamiliari su un acro, case unifamiliari su mezzo acro, case mobili, condomini bassi, pensioni, condomini a molti piani o alloggi istituzionali.
Le zone industriali possono essere definite più strettamente come leggere, pesanti o di ricerca. Le zone commerciali possono essere suddivise in centri commerciali, stazioni di servizio, fast food drive-in, ristoranti, magazzini e distretti di intrattenimento per adulti.
La legislazione potrebbe non essere permanente
La classificazione di un'area potrebbe non essere permanente, non dare per scontato che sia scolpita nella pietra e non cambierà mai.
Se ti trovi in una strada residenziale con un terreno di 10 acri vuoto dall'altra parte della strada, non aspettarti che la legge vieti sempre la costruzione di un club privato per studenti universitari o di una pensione.
Un cambio di governo locale può portare con sé molte sorprese per quanto riguarda la normativa urbanistica.
Conforme alla normativa urbanistica locale
Se acquisti un immobile, devi rispettare le leggi locali sulla zonizzazione. Ad esempio, non ti sarà permesso allevare lama o pecore in quell'area a meno che non sia suddivisa in zone a tale scopo come una zona agricola.
Se la tua zona non consente l'allevamento di capre e vuoi allevarle, devi richiedere un'eccezione comunemente nota come permesso per usi speciali .
Se la zonizzazione in un'area cambia, quelli con proprietà esistenti sono generalmente autorizzati a continuare a utilizzare la loro proprietà per lo stesso scopo, anche se il loro uso potrebbe non essere conforme alle nuove regole di zonizzazione.
C'è di più nella zonizzazione della semplice divisione di una città in distretti e di ciò che le persone possono costruire, aumentare e fare in ciascuna zona.
Tiene inoltre conto della crescita e dello sviluppo futuri della città, dell'adeguatezza delle sue fognature e del drenaggio generale, della densità della popolazione, dei percorsi pedonali e di molti altri fattori.
Secondo legal-dictionary.thefreedictionary.com , la zonizzazione è:
La separazione o divisione di un comune in distretti, la regolamentazione degli edifici e delle strutture in tali distretti secondo la loro costruzione e la natura e l'estensione del loro uso, e la consacrazione di tali distretti a usi particolari destinati al servizio del benessere generale.
Il Consiglio di Auckland in Nuova Zelanda ha fatto il seguente commento sull'uso del suolo:
Selezioniamo la terra e l'acqua in zone per pianificare come utilizzare o sviluppare la terra e l'acqua in aree diverse. Applichiamo le regole di zonizzazione ad Auckland per assicurarci che le attività e lo sviluppo nelle aree siano appropriate all'ambiente locale.
Esaminiamo i potenziali effetti che lo sviluppo o un'attività potrebbero avere su un'area. Teniamo conto dell'ambiente, del patrimonio, della cultura, della conservazione e delle persone quando applichiamo le regole.
Video Urbanistica a San Francisco
Questo video sulla pianificazione di San Francisco spiega perché la zonizzazione è così importante.